Prevención de Lavado de Dinero Inmobiliaria 2026
La mayoría de las inmobiliarias, desarrolladoras y asesores en México piensa por primera vez en la prevención de lavado de
En un grupo empresarial, la evidencia de una misma operación suele estar repartida: el contrato lo guarda jurídico, el entregable vive en el correo de quien lo recibió, el pago lo registró tesorería y la póliza la armó contabilidad. Cuando el SAT pide demostrar que un servicio o una compra realmente ocurrió, el problema se vuelve evidente: hay documentos, pero no hay un expediente.
La materialidad fiscal en empresas consiste en poder demostrar que la operación amparada por un comprobante existió en los términos que el comprobante describe. Desde 2026 esta exigencia tiene apoyo expreso en el Código Fiscal de la Federación (CFF), y el tema sigue en la agenda de la autoridad: el 8 de octubre de 2026, ante la Comisión de Hacienda de la Cámara de Diputados, el administrador general jurídico del SAT afirmó que las empresas con menor pago de impuestos registran un uso de hasta 10% de facturas falsas [10]. Este artículo explica qué cambió, qué están resolviendo los tribunales, qué operaciones conviene revisar primero y cómo pasar de documentos aislados a un expediente trazable por operación.
Resumen ejecutivo
La ley no contiene una definición única de «materialidad». El concepto se construye a partir de varias normas. Para deducir un gasto, la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR) exige, entre otros requisitos, que sea estrictamente indispensable para la actividad y que esté amparado con un comprobante fiscal (art. 27, fracciones I y III) [5]. Para acreditar el IVA, la ley requiere que corresponda a bienes o servicios estrictamente indispensables y que se haya trasladado expresamente en el comprobante (art. 5, fracciones I y II) [6].
El comprobante fiscal digital por Internet (CFDI) es un requisito, no una prueba de que la operación ocurrió. La Segunda Sala de la Suprema Corte resolvió en 2019, por jurisprudencia, que al ejercer sus facultades de comprobación la autoridad puede verificar si las operaciones existieron y, si el contribuyente no lo demuestra, negar efectos a los comprobantes, sin necesidad de seguir antes el procedimiento del artículo 69-B [4].
Conviene separar la materialidad de otro concepto con el que suele confundirse:
| Pregunta | Concepto | Fundamento principal |
|---|---|---|
| ¿La operación existió como dice el comprobante? | Materialidad | CFF arts. 29-A fr. IX, 42 fr. V inciso g), 69-B; LISR art. 27; LIVA art. 5 |
| ¿La operación tiene un propósito económico distinto del beneficio fiscal? | Razón de negocios | CFF art. 5-A |
Una operación puede ser real y aun así cuestionarse por falta de razón de negocios; ese análisis lo desarrollamos en Razón de negocios: el criterio que puede invalidar tus operaciones aunque sean legales. Aquí nos concentramos en la prueba de existencia.
La reforma al CFF publicada en el Diario Oficial de la Federación (DOF) el 7 de noviembre de 2025, en vigor desde el 1 de enero de 2026, introdujo varios cambios relevantes [1]:
Los procedimientos iniciados antes de 2026 se resuelven conforme a las disposiciones vigentes cuando comenzaron (artículo segundo transitorio) [1].
Lo que no cambió es el procedimiento del artículo 69-B. Cuando el SAT detecta que un contribuyente emite comprobantes sin contar, directa o indirectamente, con activos, personal, infraestructura o capacidad material para prestar los servicios o entregar los bienes, o que no está localizado, presume la inexistencia de esas operaciones; si la presunción se confirma, el contribuyente se incluye en un listado definitivo y sus comprobantes no producen ni produjeron efecto fiscal alguno [2][3]. Quienes los utilizaron cuentan con treinta días siguientes a la publicación del listado definitivo para acreditar que efectivamente adquirieron los bienes o recibieron los servicios o, en su caso, corregir su situación fiscal mediante declaraciones complementarias; si no lo hacen, la autoridad puede determinar los créditos fiscales correspondientes en el ejercicio de sus facultades de comprobación [2]. El SAT sigue actualizando estos listados: el 9 de octubre de 2026 el DOF publicó un listado de presunción con 76 contribuyentes y dos listados globales definitivos, con 106 y 14 contribuyentes [7].
En la práctica, la empresa receptora queda expuesta por dos vías: una revisión directa de sus propias operaciones y la situación fiscal de sus proveedores.
El 18 de septiembre de 2026 se publicaron en el Semanario Judicial seis tesis aisladas de un tribunal colegiado auxiliar con residencia en San Andrés Cholula, Puebla. Derivan de un juicio contra un crédito fiscal determinado en una revisión de gabinete, en la que la autoridad presumió, con base en el artículo 69-B, la inexistencia de las operaciones de una empresa [8]. No son jurisprudencia obligatoria, pero muestran el nivel de exigencia probatoria:
Hay también criterios más favorables. Un tribunal colegiado de la Ciudad de México sostuvo en 2023 que el estándar de prueba debe ser objetivo y razonable según el tipo de operación, y otro, en 2024, que un servicio no complejo no requiere necesariamente un contrato escrito con fecha cierta, pues basta relacionar otras pruebas como la orden de servicio, el registro contable, la factura y el pago [8]. La conclusión práctica es la misma: la evidencia debe ser proporcional a la operación y coherente entre sí.
No todas las operaciones requieren el mismo nivel de soporte. Una forma razonable de priorizar es combinar monto, naturaleza de la operación y perfil de la contraparte.
| Tipo de operación | Por qué suele cuestionarse | Evidencia que más falta |
|---|---|---|
| Servicios de administración, dirección, TI o legal entre sociedades del grupo | Cargos periódicos con conceptos genéricos; difícil mostrar qué recibió cada sociedad | Reportes, minutas, solicitudes de servicio, base de asignación |
| Consultoría, asesoría y servicios profesionales de terceros | El resultado es intangible | Propuesta, plan de trabajo, entregables fechados, comunicaciones |
| Subcontratación de obra o servicios | Proveedores con poca infraestructura propia | Bitácoras, estimaciones, personal asignado, fotografías georreferenciadas |
| Publicidad, marketing y comisiones | Resultados difíciles de vincular a un pago | Pautas, reportes de campaña, operaciones intermediadas |
| Compras de bienes a proveedores nuevos | Proveedor sin historial o con cambios recientes de domicilio | Remisiones, entradas a almacén, transporte, control de calidad |
Los servicios entre sociedades, por su volumen en los grupos, los trataremos con detalle en un artículo posterior sobre servicios intragrupo.
La prueba es más sólida cuando cada eslabón confirma a los demás: un expediente breve y consistente pesa más que uno voluminoso con documentos que no coinciden.
Antes del contrato está la razón operativa: quién solicitó el servicio, para qué área y con qué objetivo. En operaciones relevantes, el contrato debe describir el objeto con suficiente detalle, el precio o su forma de cálculo, la vigencia y los entregables esperados. Un contrato marco con un objeto genérico («servicios administrativos») aporta poco si no se acompaña de órdenes o anexos específicos; y un contrato, por sí solo, tampoco demuestra que el servicio se prestó.
Es el eslabón que más falta. Para servicios: informes, bases de datos, código, minutas, presentaciones, correos con resultados. Para bienes: remisiones, entradas al almacén, documentos de transporte. Lo importante es que estén fechados y que puedan relacionarse con el periodo y el concepto facturado.
La transferencia debe coincidir con el CFDI en monto, beneficiario y fecha razonable. Los pagos a terceros distintos del proveedor, las compensaciones informales o los pagos fraccionados sin explicación generan preguntas.
La póliza contable debe identificar la operación y su soporte. En grupos, las cuentas entre compañías tienen que conciliar en ambas sociedades: si una registra un ingreso por servicios y la otra un préstamo, el problema ya no es de documentación, sino de coherencia.
Un límite importante: el expediente se integra con evidencia que existe. Elaborar después contratos, informes o minutas con fechas anteriores no es documentar, es crear un riesgo adicional, incluso de carácter penal. Cuando falta evidencia contemporánea, lo procedente es reunir la que sí existe, explicar los huecos y evaluar las consecuencias con un asesor.
Un ejemplo del formato de matriz:
| Operación | Contrato | Entregable | Pago | Registro | Faltante | Responsable | Fecha |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Servicios corporativos ene–jun | Sí, objeto genérico | Parcial | Sí | Sí | Anexo de servicios y reportes mensuales | Jurídico / áreas usuarias | 30 nov |
| Campaña digital T2 | Sí | No | Sí | Sí | Reportes de pauta y resultados | Mercadotecnia | 15 nov |
Ejemplo ilustrativo; no corresponde a un cliente ni a un caso real.
Un grupo tiene tres sociedades: una prestadora de servicios corporativos en la Ciudad de México, una manufacturera en Puebla y una comercializadora en Guadalajara. La prestadora cobra a la manufacturera $800,000 mensuales más IVA por «servicios administrativos y de dirección». En el año, el cargo suma $9,600,000 más $1,536,000 de IVA.
Al revisar el expediente, el contrato existe, las facturas y las transferencias coinciden, pero no hay reportes de servicio, la base de asignación entre la manufacturera y la comercializadora no está documentada y algunos meses se pagaron mediante compensación de saldos sin acuerdo escrito.
Si en una revisión la manufacturera no logra demostrar que recibió los servicios, y suponiendo que tiene utilidad fiscal suficiente para absorber la deducción, la exposición de partida sería:
| Concepto | Monto |
|---|---|
| ISR por deducción rechazada (30% de $9,600,000) | $2,880,000 |
| IVA acreditable rechazado | $1,536,000 |
| Total antes de actualización, recargos y multas | $4,416,000 |
El IVA se pierde junto con la deducción porque, para acreditarlo, la LIVA considera estrictamente indispensables las erogaciones que son deducibles para el ISR (art. 5, fr. I) [6]. La tasa de ISR de las personas morales es de 30% (LISR, art. 9) [5].
Como la prestadora ya acumuló el ingreso y trasladó el IVA, el grupo podría pagar impuestos en ambos lados de la misma operación. Lo razonable no es fabricar reportes, sino reunir la evidencia existente (correos, minutas, sistemas internos), formalizar desde ahora un anexo de servicios y una base de asignación, y documentar las compensaciones.
¿Qué hago si un proveedor aparece en el listado del artículo 69-B o en una publicación del 49 Bis?
Revisar de inmediato qué comprobantes de ese proveedor se dedujeron o acreditaron y reunir la evidencia de esas operaciones. Los plazos son distintos: en el listado definitivo del 69-B hay treinta días siguientes a su publicación para acreditar la operación o corregir; en el 49 Bis, treinta días naturales desde la publicación en el DOF para presentar la declaración complementaria. Un listado de presunción todavía no es definitivo, pero es una señal para revisar el expediente.
¿El estudio de precios de transferencia acredita la materialidad de los servicios intragrupo?
No por sí solo. El estudio analiza si el precio corresponde al de mercado; la materialidad requiere demostrar que el servicio existió y benefició a la sociedad que lo pagó.
¿Puedo completar ahora el expediente de operaciones de años anteriores?
Puedes reunir y ordenar evidencia que ya existe. Lo que no debe hacerse es crear documentos con fechas anteriores a su elaboración real.
Si tu grupo tiene servicios entre sociedades, consultorías o subcontrataciones relevantes, el primer paso es saber dónde está la evidencia y qué falta. En Tax Art podemos revisar una muestra de tus operaciones de mayor riesgo y entregarte, según el alcance que se acuerde, una matriz de faltantes por operación con responsables, un mapa de riesgos por tipo de operación y recomendaciones de control para el proceso de compras y pagos.
Solicita una revisión del expediente de tus operaciones de mayor riesgo
Puedes conocer el alcance de nuestra asesoría fiscal. Si ya recibiste una comunicación del SAT, también te puede ser útil nuestra guía sobre la carta invitación del SAT y cómo responderla.
Este artículo tiene fines informativos y refleja las disposiciones consultadas al 20 de octubre de 2026. No sustituye el análisis de los hechos y documentos de cada empresa.
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